Um projeto de arquitetura geralmente começa com entusiasmo. O cliente apresenta referências, explica suas necessidades e compartilha as expectativas que possui para o imóvel.
O problema é que nem tudo o que parece claro durante uma conversa permanece claro ao longo da execução do serviço.
Quantas alterações estão incluídas? O arquiteto também acompanhará a obra? Quem deverá contratar os projetos complementares? O prazo continuará correndo se o cliente demorar a aprovar uma etapa?
Quando essas questões não são definidas desde o início, podem acontecer atrasos, cobranças e desgaste na relação entre arquiteto e cliente.
Por isso, o contrato de prestação de serviços não deve ser tratado apenas como uma formalidade, mas sim como uma ferramenta de organização do trabalho, alinhamento de expectativas e proteção para ambas as partes.
O próprio Código de Ética e Disciplina do CAU/BR orienta que o compromisso profissional seja precedido de proposta técnica detalhada, com indicação dos produtos, etapas, prazos, remuneração e forma de pagamento, e que essa proposta seja objeto de contrato escrito.
A seguir, falaremos de oito pontos que precisam ser definidos antes do início do projeto.
1. Qual é exatamente o serviço contratado?
“Fazer o projeto da casa” pode ter significados muito diferentes para o arquiteto e para o cliente.
A contratação pode envolver, por exemplo:
Levantamento do imóvel;
Estudo preliminar;
Anteprojeto;
Projeto legal;
Projeto executivo;
Detalhamento de interiores;
Especificação de materiais;
Imagens em 3D;
Compatibilização de projetos;
Aprovação perante órgãos públicos;
Acompanhamento ou gerenciamento da obra.
O contrato deve dizer claramente quais dessas atividades estão incluídas e, igualmente importante, quais não fazem parte do serviço.
O CAU/BR recomenda que a proposta identifique o objeto, descreva os serviços, apresente o conteúdo de cada etapa e indique os produtos que serão entregues.
Expressões genéricas deixam espaço para interpretações diferentes. O cliente pode acreditar que o acompanhamento da obra está incluído, enquanto o profissional considera que foi contratado apenas para elaborar o projeto.
Quanto mais específico for o escopo, menor será o risco de surgirem obrigações que nunca foram consideradas no orçamento.
2. Quais documentos e entregáveis serão fornecidos?
Além de descrever as atividades, é importante informar o que o cliente efetivamente receberá em cada etapa.
O contrato pode esclarecer, por exemplo:
Quais plantas serão entregues;
Qual será o nível de detalhamento;
Se haverá imagens renderizadas;
Em quais formatos os arquivos serão disponibilizados;
Se serão entregues arquivos editáveis;
Se haverá memorial descritivo ou lista de especificações;
Quantas reuniões ou visitas estão incluídas.
Essa definição ajuda o cliente a compreender o serviço contratado e permite que o arquiteto demonstre objetivamente quando uma etapa foi concluída. Também evita que, ao final do trabalho, sejam solicitados documentos ou formatos que não estavam previstos na proposta original.
3. Quantas alterações estão incluídas?
Esse costuma ser um dos principais pontos de desgaste na relação entre arquitetos e clientes.
Durante o desenvolvimento do projeto, é natural que sejam necessários ajustes. O problema surge quando o contrato não estabelece um limite e o profissional passa a receber sucessivos pedidos de alteração sem remuneração adicional.
O contrato deve indicar:
Quantas rodadas de alterações estão incluídas em cada etapa;
O que será considerado ajuste e o que representará mudança de escopo;
Como serão cobradas as alterações excedentes;
O impacto dessas mudanças nos prazos de entrega.
Além disso, é importante diferenciar uma correção necessária de uma mudança de preferência do cliente.
Imagine que, após a aprovação do anteprojeto, o cliente decida mudar completamente a distribuição dos ambientes ou alterar o estilo adotado. Essa decisão pode exigir a revisão de uma etapa já concluída e interferir em outros projetos.
Sem uma regra contratual, o arquiteto corre o risco de assumir um volume de trabalho muito superior ao considerado quando definiu seus honorários.
4. Como serão realizadas as aprovações?
O desenvolvimento do projeto depende da participação do cliente. Por isso, o contrato não deve prever apenas obrigações para o arquiteto.
É recomendável estabelecer:
O prazo para o cliente analisar cada etapa;
O canal utilizado para enviar aprovações e solicitações;
Quem será a pessoa responsável pelas decisões;
O que acontecerá se houver demora na resposta;
Se a aprovação deverá ocorrer por escrito.
Quando há mais de um contratante, como um casal ou dois sócios, também é importante definir quem poderá solicitar alterações e aprovar o projeto.
Caso contrário, o arquiteto poderá receber orientações contraditórias e ficar no centro de uma divergência que pertence aos próprios clientes.
Uma prática útil é concentrar as decisões em um canal oficial, como e-mail ou plataforma de gestão, e registrar formalmente a aprovação de cada fase antes de avançar para a seguinte.
5. Como os prazos serão contados?
Não basta estabelecer uma data final. É necessário explicar de que forma os prazos serão calculados.
O contrato pode prever que os prazos do profissional fiquem suspensos quando:
O cliente não fornecer documentos ou informações;
Houver demora na aprovação de uma etapa;
Forem solicitadas alterações;
For necessário aguardar projetos complementares;
Surgirem exigências de órgãos públicos;
Ocorrer alguma situação que não dependa do arquiteto.
Também convém separar o prazo de elaboração do projeto do prazo de análise da prefeitura, do condomínio ou de outros órgãos.
O profissional pode se comprometer a protocolar e acompanhar um pedido, mas não tem controle sobre o tempo que a administração pública levará para analisá-lo. Sem essa distinção, o arquiteto pode acabar responsabilizado por atrasos que não provocou.
6. O que está incluído nos honorários?
O contrato deve indicar o valor dos serviços, a forma de pagamento, os vencimentos e as consequências da inadimplência.
Também precisa esclarecer quais despesas não estão incluídas, como:
Taxas cobradas por órgãos públicos;
Emissão do Registro de Responsabilidade Técnica;
Impressões;
Deslocamentos extraordinários;
Levantamentos especializados;
contratação de engenheiros e outros consultores;
projetos complementares;
Alterações que ultrapassem o escopo.
O CAU/BR disponibiliza uma tabela indicativa de honorários para auxiliar arquitetos e urbanistas na formação de preços e na elaboração de propostas.
Além do preço, o contrato deve tratar do que acontecerá se houver atraso no pagamento. Conforme o caso, pode ser prevista a suspensão dos serviços após a comunicação ao cliente, sem que o período de paralisação seja contabilizado como atraso do profissional.
A cláusula, porém, precisa ser redigida de maneira equilibrada e compatível com a legislação aplicável. Prever consequências excessivas ou desproporcionais não significa que elas serão necessariamente válidas.
7. O projeto inclui acompanhamento da obra?
Elaborar um projeto não é o mesmo que executar, fiscalizar ou gerenciar uma obra. Essa diferença precisa aparecer claramente no contrato.
Caso o acompanhamento não esteja incluído, o documento deve informar que o arquiteto não será responsável por:
Contratação da mão de obra;
Compra ou conferência de materiais;
Execução dos serviços;
Segurança do canteiro;
Cumprimento do cronograma da construtora;
Alterações realizadas sem sua autorização;
Erros de execução cometidos por terceiros.
Por outro lado, quando houver acompanhamento, gerenciamento ou execução, o contrato deve descrever a frequência das visitas, as atribuições assumidas e os limites da atuação profissional.
A legislação exige o Registro de Responsabilidade Técnica para projetos, obras e demais serviços técnicos de Arquitetura e Urbanismo. O RRT identifica a atividade e a responsabilidade assumida pelo profissional.
O contrato e o RRT, portanto, devem ser coerentes. Não é recomendável que o contrato atribua ao arquiteto uma responsabilidade mais ampla do que aquela efetivamente contratada e registrada.
8. O que acontece se o contrato for encerrado antes da conclusão?
Nem toda contratação chega ao fim da maneira inicialmente planejada. O cliente pode desistir do projeto, deixar de responder, interromper os pagamentos ou decidir contratar outro profissional. O arquiteto, por sua vez, pode enfrentar uma situação que torne impossível a continuidade da relação.
Por isso, o contrato deve estabelecer:
Em quais situações poderá ocorrer a rescisão;
Como a outra parte será comunicada;
Quais valores continuarão devidos;
Como serão remuneradas as etapas já executadas;
Se haverá prazo para entrega dos materiais produzidos;
Quais documentos poderão ser utilizados pelo cliente;
Como será formalizado o encerramento da responsabilidade técnica.
Uma multa contratual pode ser prevista, mas não deve substituir o pagamento pelo trabalho que já foi efetivamente realizado.
É recomendável também vincular os pagamentos às etapas do projeto. Assim, em caso de encerramento antecipado, torna-se mais simples identificar os serviços concluídos e os valores correspondentes.
E os direitos autorais sobre o projeto?
Projetos, esboços e obras de Arquitetura são protegidos pela legislação de direitos autorais. O CAU/BR também possui regulamentação específica sobre os direitos autorais na Arquitetura e no Urbanismo.
Isso significa que o pagamento pelo projeto não transfere automaticamente ao cliente todos os direitos sobre a criação.
O contrato deve esclarecer, entre outros pontos:
Em qual imóvel o projeto poderá ser utilizado;
Se o cliente poderá modificar o projeto;
Se será permitida sua reprodução em outro local;
Se o arquiteto poderá fotografar e divulgar o trabalho;
Como serão preservados os dados e a privacidade do cliente;
Se arquivos editáveis serão ou não fornecidos.
Uma autorização genérica para divulgação também pode ser insuficiente, especialmente em projetos residenciais. O ideal é definir o tipo de imagem que poderá ser utilizada, em quais canais e se haverá identificação do proprietário ou do endereço.
Um modelo pronto é suficiente?
Um modelo pode servir como ponto de partida, mas dificilmente atende, sem ajustes, a todos os serviços oferecidos por um escritório.
Um contrato de projeto de interiores não possui exatamente os mesmos riscos de um contrato de gerenciamento de obra. Da mesma forma, um projeto residencial, uma reforma comercial e um processo de regularização perante a prefeitura exigem previsões diferentes.
O problema não está apenas em usar um modelo, mas sim em utilizar cláusulas que não correspondem à forma como o profissional realmente trabalha.
Antes de elaborar o contrato, é necessário compreender:
Como o escritório organiza suas etapas;
Como se comunica com os clientes;
Quais serviços são mais solicitados;
Quais alterações costumam ocorrer;
Como são cobrados os serviços adicionais;
Quais responsabilidades são efetivamente assumidas.
O contrato deve refletir o processo de trabalho do arquiteto, e não obrigar o arquiteto a adaptar seu trabalho a um documento genérico encontrado na internet.
Conclusão
Um bom contrato não elimina completamente a possibilidade de conflito. No entanto, reduz consideravelmente o espaço para expectativas incompatíveis e fornece critérios objetivos para resolver os problemas que surgirem.
Para o arquiteto, isso significa maior controle sobre o escopo, as alterações, os prazos e a remuneração. Para o cliente, significa saber o que será entregue, quando será entregue e quais responsabilidades serão assumidas pelo profissional.
Mais do que um documento para ser assinado antes do primeiro pagamento, o contrato deve funcionar como um guia para toda a relação profissional.
Quando o serviço, as etapas e os limites estão claros desde o início, arquiteto e cliente podem concentrar sua energia naquilo que realmente importa: o desenvolvimento de um bom projeto.
Dâmaris Saraiva é advogada especialista em Direito Imobiliário e Negocial e atua na elaboração e revisão de contratos para profissionais e empresas do setor imobiliário e da construção civil. Para mais informações, entre em contato por aqui.
